Tahliye taahhüdü kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazdan kendi rızasıyla çıkacağını ve taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği bir yazılı belgedir. Kiracı tarafından imzalanan bu belge, konut ve iş yerlerinde tahliye sürecini hızlandırmakta ve süreci hukuki bir zemine oturtmaktadır. Öte yandan tahliye taahhüdü, hukuki boyutları, geçerlilik şartları ve yasal süresi bakımından dikkatle ele alınması gereken bir konudur.
T.B.K. MADDE 352 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
1. Tahliye Taahhüdü Nedir ?
Tahliye Taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etme yükümlülüğünü kabul ettiği yazılı bir belgedir. Kiracı, tahliye taahhüdünü imzalayarak, kiralanan mülkü belirli bir tarihte boşaltmayı kabul eder. Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan mülkü belirli bir süre içinde tahliye edeceğine dair yasal bir yükümlülüktür. Bu taahhüt, kiralayan (mal sahibi) için önemli bir güvence oluşturur, çünkü kiracı bu taahhütle taşınmazı zamanında boşaltmayı kabul etmiş olur. Kiracı anılan yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak hukuki süreç başlatabilir.
2. Tahliye Taahhüdü Nasıl Hazırlanır ?
İlk olarak belgenin başında “Tahliye Taahhüdü” başlığı kullanılmalıdır. Ardından tarafların bilgileri eklenir. Kiraya verenin ve kiracının bilgiler doğru şekilde belirtilmelidir. Taahhüdün konusu açıklanmalıdır. Bu bölümde kiracının kiralanan taşınmazı ne zaman boşaltacağı açıkça belirtilir. Örneğin, kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde veya belirli bir tarihte taşınmazı tahliye etmeyi taahhüt eder. Kiracının yükümlülükleri de açıkça ifade edilmelidir. Kiracı, taşınmazı temiz ve hasarsız bir şekilde kiraya verene teslim etmeyi taahhüt eder. Ayrıca, taşınmazın eşyalarından arındırılacağı ve belirlenen süre içinde boşaltılacağı da belirtilmelidir. Kiraya verenin hakları da bu belgede yer almalıdır. Kiracı tahliye taahhüdüne uymazsa kiraya verenin icra takibi başlatma hakkına sahip olduğu ve olası zararı tazmin etme hakkı olduğu vurgulanabilir. Son olarak, düzenlenme tarihi ile kiracının imzası gereklidir. Tahliye taahhüdü doğru şekilde hazırlanmamış ise hukuki geçerliliği yoktur. Bu nedenle tahliye taahhüdünün hazırlanmasında avukattan yardım almak faydalı olacaktır.
3. Tahliye Taahhüdü Örneği
Tahliye taahhüdü örneği olarak genel bir şablona ihtiyaç bulunmamakla birlikte temelde şu ifadeleri içermelidir;
Halihazırda kiracı olarak kullanmakta olduğum ve bir süredir kiracısı sıfatına haiz bulunduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, yukarıda belirtilen tarihte hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6098 Sayılı T.B.K’nın 352/1 maddesi gereğince boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, taşınmazı ve anahtarlarını mal sahibine teslim edeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. Yukarıda yazılı tarihte taşınmazı tahliye etmemem halinde mal sahibinin şahsım hakkında yapacağı tahliye işlemleri ve bu kapsamda başlatacağı icrai takibi ve tahliye davası dahil yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. İşbu taahhütname serbest irademle yukarıda yazılı tarihte imza altına alınmıştır.
4. Tahliye Taahhüdü Geçerliliği Ve Süresi
Tahliye taahhüdünün geçerliliği, kanuni şartlara uygun hazırlanmasına bağlıdır. Belirtilen tarih kesin ve taraflarca kabul edilmişse, belgenin geçerliliği hukuken mevcuttur. Ancak, burada önemli olan şudur ki; taahhütnamede yazılı olan tarihten itibaren en geç 1 ay içinde kiraya veren tarafından hukuki sürece geçilmez ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Örneğin; 01.01.2025 tarihinde tahliye edileceği yazıyor ise en geç 01.02.2025 tarihine kadar hukuki süreç başlatılmalıdır.
5. Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?
Tahliye Taahhüdünde yazılı olan tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren icra takibi başlatabilir. İcra takibi, İcra İflas Kanunu’na göre yapılır ve icra takibi icra dairesine başvuru yapılarak başlatılır. Başvuru sırasında, kiracının taahhüdünü yerine getirmediği belirtilir. İcra takibi başlatıldığında, icra müdürlüğü kiracıya tebligat gönderir. Bu tebligatta kiracının 7 gün içerisinde itiraz etmesi aksi halde 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği aksi halde icra kanalıyla tahliye işlemi yapılacağı kiracıya bildirilir. Kiracı takibe itiraz edebilir, itiraz halinde icra takibi durur ve bu durumda kiraya veren tarafından İcra Mahkemesinde Tahliye Davası açılmalıdır. Kiracı tarafından itiraz edilmez ise Tahliye Davası açılmasına gerek yoktur. Taşınmaz icra müdürlüğü aracılığı ile tahliye edilir.
Kiracı tahliye taahhüdüne itiraz ederse kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur ve İcra mahkemesi kiracının itirazını değerlendirip icra takibinin devam edip etmeyeceğine karar verir. İcra mahkemesi, kiracının itirazını reddederse, tahliye kararı verilir. Bu karar sonrası icra müdürlüğü tarafından tahliye işlemi yapılır. İcra mahkemesi itirazı haklı görür ise dava reddedilir ve taşınmaz tahliye edilmez.
6. Tahliye Taahhüdüne Nasıl İtiraz Edilir?
Tahliye taahhüdüne itiraz etmek, kiracıların yasal haklarını koruma çabası içinde sıkça başvurduğu bir yöntemdir. Bu itirazın temel dayanağı, taahhüdün hukuka uygun bir şekilde düzenlenip düzenlenmediğinin değerlendirilmesidir. Tahliye taahhüdüne itiraz etmek için öncelikle taahhüdün geçerliliğini etkileyen unsurları incelemek gerekir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden bağımsız bir şekilde ve baskı ya da zorlama olmadan, kiracı tarafından serbest iradesiyle imzalanmış olmalıdır. Ayrıca taahhüt, belirli bir tahliye tarihini içermelidir. Eğer kiracı, taahhüdü baskı altında imzaladığını, taahhüdün kira ilişkisiyle doğrudan ilişkilendirildiğini veya belirli bir tarihin net bir şekilde belirtilmediğini iddia edebiliyorsa, bu durum itiraz sebebi olarak değerlendirilebilir.
Bunun yanı sıra, taahhüdün şekil şartlarına uygun olup olmadığı da önemlidir. Örneğin, taahhüdün yazılı olması ve imza taşıması zorunludur. Eğer bu şartlar yerine getirilmemişse, kiracı, tahliye taahhüdüne karşı itiraz edebilir. Ayrıca, kiracının taahhüdü imzaladığı sırada kiraya veren tarafından aldatıldığını veya zorlandığını ispat etmesi durumunda, mahkeme itirazı haklı bulabilir. Tahliye taahhüdüne itiraz sürecinde, kiracıların iddialarını desteklemek için yazılı deliller ve tanık beyanları gibi kanıtlar sunmaları oldukça önemlidir. Bu itirazların değerlendirilmesi mahkemenin takdirindedir ve her somut olayda şartlar farklılık gösterebilir. Kiracıların hak kaybına uğramaması için bu süreçte bir avukata danışmaları tavsiye edilir.
Kiracı, taahhüdü boş bir şekilde imzaladığını ve bu belgenin daha sonra kiraya veren tarafından doldurulduğunu ispat edebilirse, mahkemeden taahhüdün geçersiz sayılmasını talep edebilir. Bu tür bir iddianın desteklenmesi için tanık beyanları, taraflar arasındaki yazışmalar ya da imzanın atıldığı koşullar gibi kanıtların sunulması önemlidir. Örneğin, imza sırasında kiraya verenin, “Sadece formalite icabı imza atmanız gerekiyor, bir şey yapmayacağız” gibi beyanlarda bulunması, kiracının iradesinin sakatlandığını gösteren bir delil olarak değerlendirilebilir.
Ayrıca, boş bir kağıda imza atılmışsa ve doldurulan içerik kiracının bilgisi ve onayı dışında düzenlenmişse, bu durum hukuki anlamda kötü niyet olarak nitelendirilebilir. Kiracıların bu tür durumlarla karşılaşmamak için imza atmadan önce belgeleri dikkatlice incelemeleri ve gerekirse bir uzmandan destek almaları önerilir. Ancak böyle bir durum gerçekleşmişse, itiraz sürecinde bu noktaya özellikle vurgu yapılması gereklidir. Boş imza nedeniyle ortaya çıkan hak ihlalleri, mahkeme tarafından değerlendirilecek ve koşullara bağlı olarak taahhüdün geçersiz sayılmasına yol açabilecektir.
7. Tahliye Taahhüdü İptali Edilebilir Mi?
Tahliye taahhüdü, kiracının iradesine aykırı şekilde imzalandıysa veya şekil şartlarına uygun değilse iptal edilebilir. Mahkemeye başvurarak bu durum kanıtlanabilir. Örneğin, baskı veya yanıltma varsa, tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir. Bunun için taahhütnamenin imzalandığı tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde taahhüdün iptali için dava açılmalıdır.
8. Tahliye Taahhüdü Masrafı ve Hukuki Danışmanlık
Tahliye taahhüdü hazırlarken avukattan destek almak, hukuki hataları en aza indirir. Avukat, belgeyi şekil ve içerik olarak denetler, tarafların haklarını koruyacak şekilde düzenler ve olası ihtilafların önüne geçmek için hukuki zemin hazırlar. Tahliye taahhüdü hazırlama masrafı belgenin noter onaylı olup olmamasına ve avukat desteğine bağlı olarak değişiklik gösterir. Noter onaylı belgeler, daha güvenilir olduğundan tercih edilebilir. Öte yandan adi yazılı şekilde hazırlanmış taahhütler de hukuken geçerlidir.
9. Noter Onaylı Tahliye Taahhüdü
Noter onaylı tahliye taahhüdüne karşı yöneltilebilecek itirazlar son derce kısıtlıdır. Hukuki bir ihtilaf durumunda mahkeme karşısında kesin delil niteliği taşıyan noter onaylı belgeler, tahliye sürecini daha kolay ve hızlı bir şekilde sonuçlandırabilir. Noter önünde hazırlanan bu belgeler, taraflar arasında anlaşmazlık yaşama ihtimalini de en aza indirir.
10. Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı
Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine dayanır. Maddeye göre, kiracının tahliye taahhüdü verdiği tarih geldiğinde kiralanan yerden çıkmaması halinde kiraya veren, en geç 1 ay içerisinde icra dairesine veya mahkemeye başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
11. Emsal Yargıtay Kararları
Yargıtay, tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2020 tarihli kararında (E. 2020/1175, K. 2020/2309), tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin açıkça belirtilmemesi durumunda, taahhüdün geçerli kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.
Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2008 tarihli kararında (E. 2008/11, K. 2008/2784), tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmesi durumunda, kiracının serbest iradesiyle hareket etmediği kabul edilerek taahhüdün geçersiz sayılacağı ifade edilmiştir.
Kiracının, tahliye taahhüdünü baskı veya zorlama olmaksızın, tamamen kendi özgür iradesiyle vermesi esastır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 30.09.2010 tarihli kararında (E. 2010/5863, K. 2010/10149), kiracının baskı altında tahliye taahhüdü verdiği iddiasını ispatlaması gerektiği, aksi takdirde taahhüdün geçerli kabul edileceği belirtilmiştir.
Tahliye taahhüdünde tarih kısmının boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumunda, kiracının bu durumu ispatlaması gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2023 tarihli kararında, kiracının boş bir kağıda imza atarak verdiği tahliye taahhüdünün, sonradan kiraya veren tarafından doldurulmasının hukuka uygun olduğu ve tahliye talebinin geçerli kabul edileceği belirtilmiştir.
Tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi veya onaylanması, taahhüdün geçerliliğini güçlendirmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.05.2012 tarihli kararında (E. 2012/4199, K. 2012/6899), noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı itirazların, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluyla çözümlenebileceği ifade edilmiştir.
Yargıtay, tahliye taahhüdünün belirli bir şarta bağlanmasının, taahhüdün geçerliliğini etkilemeyeceğini ifade etmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14.06.2007 tarihli kararında (E. 2007/5249, K. 2007/7533), tahliye taahhüdünün, kiracının belirli bir tarihe kadar kira borcunu ödememesi halinde geçerli olacağı yönündeki şartın, taahhüdün geçerliliğini etkilemeyeceği belirtilmiştir.
Yargıtay, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmesi durumunda, kiracının serbest iradesiyle hareket etmediği kabul edilerek taahhüdün geçersiz sayılacağını belirtmektedir. Örneğin, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 15.10.1997 tarihli kararında (E. 1997/10411, K. 1997/10870), kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı tarihte düzenlenmiş olması halinde, tahliye taahhüdünün ‘müzayaka halinde’ verilmiş farz edileceğinden, geçersiz olacağı ifade edilmiştir.
12. Sıkça Sorulan Sorular
Bu makalede Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi konusunda müvekkillerimiz tarafından en sık sorulan sorular yanıtlanmıştır. Müvekkillerimiz tarafından sıkça sorulan sorular şunlardır;
Tahliye taahhüdü nedir ?
Tahliye taahhüdü nasıl yazılır ?
Tahliye taahhüdü iptal edilebilir mi ?
Tahliye taahhüdü yasal süresi nedir ?
Tahliye taahhüdü geçerlilik süresi nedir ?
Tahliye taahhüdü hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler nedir ?
Tahliye taahhüdü şartları nedir ?
Tahliye taahhüdü cayma hakkı nedir ?
Tahliye taahhüdü kanun maddesi nedir ?
Tahliye taahhüdü nasıl verilir?
Tahliye taahhüdü noter onayı şart mı ?
Tahliye taahhüdü yapılmazsa ne olur ?
Tahliye taahhüdü nedir ve nasıl hazırlanır ?
Tahliye taahhüdü hazırlama hizmeti
Tahliye taahhüdü noter masrafı
Tahliye taahhüdü danışmanlık hizmeti
Tahliye taahhüdü avukat desteği
13. Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiracının ve kiraya verenin karşılıklı yükümlülüklerini düzenleyen, ancak doğru bir şekilde uygulanmadığında ciddi hukuki sonuçlara yol açabilen bir düzenlemedir. Kiracının, tahliye taahhüdünü verirken, sözleşmesinin şartlarını ve yasal haklarını dikkatlice gözden geçirmesi gerekirken, kiraya verenin de taşınmazın tahliyesi konusunda yasal haklarını kullanarak, sürecin hukuka uygun bir şekilde tamamlanmasını sağlaması son derece önemlidir. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehirde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.