İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesini talep edebildiği bir hukuki süreçtir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.
T.B.K. MADDE 350 Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir ?
Konut veya iş yeri kiralamalarında, mal sahiplerinin belirli durumlarda kiracıdan taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu hak, mülk sahibinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin barınma veya iş yeri ihtiyacının ortaya çıkması durumunda gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, bu hakkın kullanımını düzenlemekte ve belirli şartların yerine getirilmesi durumunda mülk sahibine ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının hukuki dayanakları, süreçleri ve tarafların hakları detaylı şekilde ele alınacaktır.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
a. Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Bir İhtiyaç Olmalıdır
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, mülk sahibinin veya yakınlarının taşınmaza yönelik ihtiyaçlarının gerçek ve samimi olması gerekir. Mahkeme, ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını değerlendirir. Örneğin mal sahibinin başka bir evi yokken kiracısını tahliye etme talebi haklı bir gerekçe olarak kabul edilir. Ancak bu ihtiyacın geçici değil, süreklilik arz etmesi ve zorunlu olması gerekmektedir.
b. Kira Sözleşmesinin Süresine ve Yasal Sürelere Uyulmalıdır
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildiriminin ardından 1 ay içinde dava açılmalıdır. Sürelerin kaçırılması, mülk sahibinin tahliye talebinde bulunma hakkını kaybetmesine neden olur.
c. İhtiyacın İspat Edilmesi Gerekir
İhtiyaç iddiasının kabul edilebilmesi için mülk sahibinin bu ihtiyacını somut delillerle ispat etmesi gerekmektedir. Örneğin, sağlık sorunları nedeniyle alt kattaki bir konuta taşınma ihtiyacı varsa, mahkemeye doktor raporu veya benzeri belgeler sunulabilir ya da tanık dinletilerek bu ihtiyaç ispat edilebilir.
d. Dava Süreci Usule Uygun Yürütülmelidir
Tahliye davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesi hazırlanırken, ihtiyacın nedenleri ve delilleri detaylı şekilde ibraz edilmelidir. Dava sürecinin avukat aracılığı ile takip edilmesi tavsiye edilir.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurur.
a. Mal Sahibinin Hakları
Mülk sahibinin ihtiyacını ispat etmesi durumunda, mahkeme tahliye kararı verir. Ancak mülk sahibi tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Bu yasağa aykırı davranılması durumunda, mülk sahibi tazminat ödemekle yükümlü olur.
b. Kiracının Hakları
Kanun, kötü niyetli tahliye taleplerine karşı kiracıyı korumaktadır. Kiracı, mülk sahibinin ihtiyacını gerçekçi bulmaması durumunda, savunma yapabilir ve ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığını iddia edebilir.
4. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Ne Demektir ?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, yargılama sırasında değerlendirilen en kritik unsurlardan biridir. Örneğin, kiraya verenin kirada oturması, mevcut konutunun yetersiz olması veya işyerine yakın bir konuta ihtiyaç duyması gibi durumlar gerçek bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir. Ancak sadece kira bedelini artırmak amacıyla açılan davalarda ihtiyacın samimi olmadığı gerekçesiyle dava reddedilebilir.
5. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 5251.maddesinde düzenlenen ve kira ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan hukuki bir yoldur. Bu dava taşınmazın yeni malikinin konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek, mevcut kira sözleşmesinin sonlandırılmasını amaçlar. Söz konusu dava, hem kiracı hem de yeni malik açısından önemli sonuçlar doğurur ve belirli şartların yerine getirilmesini gerektirir. Bu tür bir tahliye davasının temel dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesidir. Bu maddeye göre, taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın aldıktan sonra kendi, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gereklidir.
T.B.K. MADDE 351 Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Taşınmazın yeni maliki tarafından dava açılabilmesi için satın alma işleminin resmi şekilde tapuya tescil edilmesi şarttır. Taşınmazın devir ve tescil işlemi gerçekleştirilmeden tahliye davası açılamaz. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra en geç 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek, taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından kullanılmak üzere tahliye edilmesi gerektiğini bildirmek zorundadır. Bu ihtar noter kanalıyla yapılabileceği gibi iadeli taahhütlü mektupla da yapılabilir. İhtarname, tahliye davası açılmadan önce yapılması gereken zorunlu bir işlemdir ve ihtarın, taşınmaz satın alındıktan sonra 1 ay içerisinde kiracıya ulaşması gerekir. Tahliye davası açma süresi, yeni malikin taşınmazı devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde ihtar gönderilmesi ve takip eden 6 aylık yasal sürenin bitmasi ile birlikte başlar. 6 aylık sürenin bitiminden itibaren sözleşme süresi bitene kadar dava açılabilir. Bu sürelerin aşılması durumunda, tahliye hakkı düşer ve yeni malik tahliye talebinde bulunamaz.
Davanın açılabilmesi için yeni malikin, ihtiyacını kanıtlayan deliller sunması gerekmektedir. Deliller genellikle yeni malikin mevcut konutunun uygun olmaması, işyerine ihtiyaç duyulması veya başka nedenler olabilir. Mahkeme, bu ihtiyaçların gerçek olup olmadığını değerlendirecek ve buna göre karar verecektir. Kiracının savunmaları ve tahliye talebine ilişkin itirazları da dikkate alınarak yargılama süreci ilerler. Tahliye davası neticesinde mahkeme, yeni malikin ihtiyacını haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir. Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Yeni malik tarafından ihtiyacın kötü niyetle öne sürüldüğü, gerçek bir ihtiyaç olmadığı halde kiracının tahliyesinin talep edildiği tespit edilirse dava reddedilir. İhtiyacın hukuka uygun bir şekilde ortaya konulması, dava sürecinin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, hem kiracılar hem de taşınmaz sahipleri açısından dikkat ve özen gerektiren bir süreçtir. Hem dava açarken hem de sürecin devamında hukuki prosedürlere uygun hareket edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi için zaruridir. Bu nedenle böyle bir davanın açılmasında veya savunulmasında hukuki destek almak önem taşır.
6. Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa uyulmaması halinde, eski kiracı, kiraya verenden tazminat talep edebilir.
7. Dava Süreci, Görevli Mahkeme Ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Dava sürecinde, ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu ispatlanmalı; tanık beyanları, belgeler ve diğer deliller sunulmalıdır.
- Dava Açma: Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
- İhtiyacın İspatı: Belgeler, tanıklar ve diğer deliller sunulur.
- Karar: Mahkeme, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirerek karar verir.
- İcra: Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
8.Emsal Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014
Bu kararda, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturmasının, ihtiyacın varlığı açısından yeterli olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, bu konuda uyuşmazlık bulunmaması halinde ihtiyacın kanıtlanmasına gerek olmadığı vurgulanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/12439 K. 2014/12928 T. 24.11.2014
Bu kararda, davacının kardeşinin ihtiyacı için tahliye talebinde bulunduğu belirtilmiştir. Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi gereğince, kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğunu ve bu nedenle bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceğini kabul etmiştir. Ancak, mahkemenin davacının kardeşinin adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığını ve davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığını araştırması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7742 K. 2015/9922 T. 10.11.2015
Bu kararda, Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebileceği belirtilmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirketlerin ise ancak kendi ihtiyaçları için dava açabileceği, bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5624 K. 2015/7927 T. 10.11.2015
Bu kararda, kiralayanın ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye davası açılamayacağı belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında, bir kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye isteyebileceği, ancak gerçek kişilerin kendi mülklerini şirket ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmelerinin mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Tüzel kişilerin ise ancak kendilerine ait kiralananı kendi ihtiyaçları için tahliye ettirebileceği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13898 K. 2015/379 T. 19.01.2015
Bu kararda, davacının başka taşınmazlarının boş olması durumunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamayacağı belirtilmiştir. Mahkemece, davacının başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı ve bu taşınmazların ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamayacağı hususlarının araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/1642 K. 2019/2625 T. 27.3.2019
Bu kararda, davacı, 30.01.2013 tarihinde satın aldığı taşınmazı mevcut hayvancılık faaliyetlerini genişletmek amacıyla kullanmak istemiştir. Davacı, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracılara yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebini iletmiştir. Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve altı ay sonra tahliye davası açmasının mümkün olduğunu belirtmiştir. Bu şartların yerine getirilmesi ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması durumunda tahliyeye karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8919 K. 2018/4322 T. 18.04.2018
Bu kararda, davacı, yeni malik olarak satın aldığı taşınmazı kendisi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye talebinde bulunmuştur. Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince, yeni malikin bu hakkını kullanabilmesi için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve altı ay sonra dava açması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır.
9. Sıkça Sorulan Sorular
Bu yazımızda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası hakkında en çok sorulan sorular yanıtlanmıştır. Bu konuda en çok sorulan sorular şunlardır ;
Gereksinim nedeniyle tahliye davası nedir ?
Tahliye davası süreci nasıl işler ?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları nedir ?
Tahliye davasında kiracının hakları nedir ?
Tahliye davası ne kadar sürer?
Kiracı tahliye edilmezse ne olur?
Ev sahibi hangi durumlarda tahliye davası açabilir?
Gereksinim nedeniyle tahliye davası masrafları nedir ?
Kiracı tahliye süreci nasıl başlar?
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir ?
İhtiyaç tahliyesi nasıl yapılır?
Kiracı tahliye davası reddedilirse ne olur?
Tahliye davası için avukat tutmak gerekir mi?
Gereksinim nedeniyle tahliye davası açma süresi nedir ?
Tahliye davası ne zaman açılır ?
Gereksinim nedeniyle tahliye nasıl yapılır ?
Gereksinim nedeniyle tahliye davası avukatı
Tahliye davası danışmanlık
Ev sahibi için tahliye işlemleri
Tahliye davası avukatı
Tahliye sürecinde hukuki destek
10. Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi durumunda başvurabileceği bir hukuki yoldur. Bu davaların başarılı olabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, yasal sürelere riayet edilmesi ve gerekli delillerin sunulması gerekmektedir. Sürecin karmaşıklığı ve hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukattan destek alınması önerilir. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehirde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.