T.B.K. MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Alacaklı ödenmeyen kiraların tahsili için kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatır ve icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı ödeme emrine 7 günlük yasal süre içerisinde itiraz edebileceği gibi 30 (7+23) gün içerisinde kira borcunu da ödeyebilir. İtiraz halinde 30 günü takip eden 6 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
- Kiracı 7 Günlük Süresinde İtiraz Etmez Ve 30 Gün İçerisinde Kira Borcunu Ödemezse;
Kiraya veren, 30 günlük ihtar müddetinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir, 6 aylık süreyi geçiren kiraya veren bir daha aynı kira borcu için icra takibi başlatarak kiracının tahliyesini talep edemez. İcra Mahkemesi, kiracının ödeme emrine itiraz etmediğini ve süresi içerisinde ödeme yapılmadığını tespit etmesi halinde kiracının tahliyesine kararı verecektir. Tahliye kararı için 30 günlük süreyi takip eden 6 ay içerisinde dava açılması gerekmekteyken ödenmeyen kira alacakları ve ferilerinin tahsili saikiyle yapılacak hacizler için dava açılmasına gerek yoktur. İtiraz yoksa ve tüm dosya borcu ödenmemiş ise hacizler uygulanabilecektir. İşbu bağlamda 30 günlük sürenin geçmesiyle birlikte bir yandan hacizler uygulanırken bir yandan da tahliye davası yürütülebilecektir.
- Kiracı 7 Günlük Süresinde İtiraz Eder Ve 30 Gün İçerisinde Kira Borcunu Ödemezse;
Kiraya veren 30 günlük sürenin bitimini takip eden 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesi veya itirazın mahiyetine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılarak kiracının tahliyesini talep ve dava edebilecektir. İşbu dava neticelene kadar haciz ve tahliye işlemleri uygulanamaz.
- Kiracı 7 Günlük Süresinde İtiraz Etmez Ve 30 Gün İçerisinde Kira Borcunu Öderse;
Kiracı süresinde kira borcunu öderse kira alacağı bakımından temerrüt gerçekleşmediğinden tahliye davası açılamayacak olup öte yandan asıl alacak dışındaki feriler bakımından haciz işlemlerine devam edilebilecektir. Burada önemli olan husus; takibin konusunu teşkil eden kira alacağının ödenmiş olması, tahliye isteminin önüne geçilmesi için yeterli olup feriler bakımından ödeme yapılmamış olsa dahi kira alacağı için temerrüt gerçekleşmediğinden tahliye davası açılamayacaktır. Öte yandan feriler bakımından haciz yolu açıktır.
- Kiracı İtiraz Ve Temerrüt Sürelerini Geçirdikten Sonra Tüm Dosya Borcunu Öderse;
İcra borcu kalmamış olduğundan haciz işlemlerine devam edilemeyecek, buna karşın 30 gün içerisinde ödeme yapılmadığından temerrüt gerçekleşir ve tahliye davası açılabilir.
Dava sonucunda haksız yere itiraz eden borçlu, alacaklının talebi halinde %20’den az olmamak üzere İcra İnkar Tazminatına mahkum edilir. Borçlunun itirazları haklı ise alacaklı borçlunun talebi üzerine %20’den az olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatına mahkum edilir. Kiracı kira borcunu 30 günlük süresinde ödese de ‘’haklı sebeple ihtar’’ olgusu gerçekleşecek olup kiracı tarafından ödeme emrinin tebliğinden önce ödeme yapılmış ise ‘’haklı sebeple ihtar‘’ olgusu gerçekleşmeyecektir. Nitekim kiracının borcunu vaktinde ödememesi sebebiyle malikin ihtar çekmesi veya takip başlatması ve işbu ihtar/ödeme emrinin tebliği ‘’haklı sebeple ihtar’’ olgusunun gerçekleşmesi için yeterlidir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda her paydaş kendi payı bakımından kira alacağının tahsili talebinde bulunabilecek olup buna karşın paydaşlar tek başına akdin feshini ve kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahip değildirler. TMK’nın 691. maddesine göre pay ve paydaş çoğunluğu sağlanamaz ise tahliye yoluna başvurulması mümkün değildir. Öte yandan elbirliği ile mülkiyet halinde ise hem alacak hem de tahliye talepleri bakımından zorunlu dava arkadaşlığı mevcuttur, malikler birlikte hareket etmek durumundadır.
Kira borcunun olmadığı belirtilerek itiraz edilir veya hiç itiraz edilmezse veya itiraz edilip kira sözleşmesi kabul edilerek yalnızca kira borcuna itiraz edilirse görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir. Kiracının kira sözleşmesinin varlığına veya sözleşmedeki imzasına itiraz etmesi halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira sözleşmesi Noter onaylı ise itirazın mahiyeti fark etmeksizin görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi’dir.
İ.İ.K. Madde 269: Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
İ.İ.K. Madde 269/a: Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
İ.İ.K. Madde 269/b: Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir. Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır. Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz. Takip yukarıda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer. Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.
İ.İ.K. Madde 269/c: Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır. İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.
- Kira sözleşmesinde kira artışının TÜFE oranında yapılacağına ilişkin bir madde yoksa bu durumda kiraya veren TÜFE oranında zam yapılmaması (TÜFE den eksik zamlı ödeme yapılması) gerekçesiyle kiracının tahliyesini ve bakiye kira borcunun tahsilini talep edemez. Nitekim kiralanan taşınmazda yapılacak azami zam oranı TÜFE olup, işbu oranda zammın yapılması sözleşmede kayıt bulunmadığı hallerde zaruri değildir. Sözleşmede TÜFE oranının üzerinde artış yapılması kararlaştırılmış ise bu artış şartı geçersiz olup kira bedeli TÜFE oranına göre hesaplanmalıdır.
Sözleşmede ‘’TEFE–TÜFE‘’ şeklinde artış oranı belirtilmesi halinde işbu artış oranının TEFE mi TÜFE mi olduğu açıkça belirli olmadığından artış şartının geçersiz olduğunun kabulü ile kiracının kabul ettiği zam oranının geçerli olduğunu kabul etmek gerekir. 6098 sayılı T.B.K. ‘nin kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü bulunmakta olup işbu maddede yer alan ÜFE oranındaki artış kısıtlaması 17/01/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. İşbu kapsamda ÜFE hükmü TÜFE olarak güncellenmiştir.
T.B.K. Madde 101 Birden çok borcu bulunan borçlu, ödeme gününde bu borçlardan hangisini ödemek istediğini alacaklıya bildirebilir. Borçlu bildirimde bulunmazsa, yapılan ödeme, kendisi tarafından derhâl itiraz edilmiş olmadıkça, alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır.
T.B.K. Madde 102- Kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığı veya makbuzda bir açıklık bulunmadığı durumda ödeme, muaccel borç için yapılmış sayılır. Birden çok borç muaccel ise ödemenin, borçluya karşı ilk olarak takip edilen borç için yapılmış olduğu kabul edilir. Takip yapılmamış ise ödeme, vadesi ilk önce gelmiş olan borç için yapılmış olur.