T.B.K. MADDE 344: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
T.B.K. MADDE 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespitine ilişkin davalar süreye tabi olmayıp kira ilişkisi devam ettiği sürece kira tespit davası açılabilir. Buna karşın dava sonucunda tespit edilecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır.
Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa veya en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname kiracıya tebliğ edilmişse; tespit edilecek yeni kira bedeli, içerisinde olunan kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğuracaktır. Aksi halde tespit edilecek yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi bakımından geçerli olacaktır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunması halinde, kira dönemi içerisinde açılacak tespit davası ile; içerisinde olunan kira döneminin başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespiti mümkündür. Artış şartının varlığı halinde içerisinde bulunulan kira dönemi bakımından tespitte bulunulması için ihtar çekilmesi gerekmemektedir. Nitekim kira bedelinde artış yapılacağı taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi nispetinde sabittir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar göz önünde tutularak hak ve nesafete uygun olarak belirlenecektir. Buna karşın beş yıldan kısa süreli kira ilişkileri bakımından tespit edilecek kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama nispetinde hükmedilecektir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir (Y3HD-K.2019/4582).
Taraflar arasında akdedilmiş birden fazla kira sözleşmesi mevcut ise bu durumda her bir kira sözleşmesi ile birlikte yeni akit tarihinden itibaren 5 yıllık süre baştan başlayacaktır. İşbu bağlamda taraflar arasında akdedilmiş olan son kira sözleşmesinin başlangıcı 5 yıllık sürenin hesabında esas alınmalıdır. Yeni malik eski malikin tarafı olduğu sözleşmeye dayanarak Kira Tespit davası açabilir. Bu durumda önceki malik ile yapılan sözleşmeye göre 5 yıllık sürenin hesabı yapılacaktır.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer ve davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira tespit davaları nispi harca tabidir. Dosyaya depo edilecek harç tutarı yıllık kira bedeli ile tespiti istenen yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanacaktır. Kira tespit davası ile belirlenen yeni kira bedeline ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya koyulamaz. İlamın icraya koyulması ile birlikte kararın kesinleşmesi tarihinden itibaren faiz işlemeye başlayacaktır. Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamayacağından ve ıslah yapılamadığından, tespiti istenen kira bedelinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kira tespit davasında tespiti istenen kira bedelinin altında hüküm kurulması halinde reddedilen kısım bakımından davalıya red vekalet ücreti ödenebileceği dikkate alınarak davanın ikame edilmesi önem taşımaktadır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Elbirliği ile mülkiyet halinde ise, tüm ortakların birlikte Kira tespit davası açması gerekmektedir. Nitekim malikler arasında zorunlu dava arkadaşlığı mevcuttur.