T.B.K. MADDE 344 Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira Tespit Davası Nedir ?
Kira Tespit Davası Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri çerçevesinde, kiracının veya kiraya verenin kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurduğu hukuki bir dava türüdür. Kira Tespit Davası kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, piyasa koşullarına, ekonomik duruma ve emsal kira bedellerine uygun olmadığını düşünen taraflarca açılır. Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir, ancak en çok kiraya verenler tarafından tercih edilmektedir.
Kira tespit davasının temel amacı, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına ve taşınmazın rayiç değerine uygun hale getirilmesidir. Bu tür davalar, genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin ekonomik koşullara göre güncellenmediği durumlarda gündeme gelir. Ayrıca, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde kira bedelinin reel değerinin düştüğü durumlarda da kira tespit davaları sıklıkla açılmaktadır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davasının hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve devamında yer alan düzenlemelerdir. Bu maddede, kira bedelinin nasıl belirleneceği ve tarafların kira bedeli üzerinde anlaşamamaları durumunda mahkemenin hangi ölçütlere göre karar vereceği belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisine dair düzenlemeleri, kiracının ve kiraya verenin adil şekilde korunmasını esas alır ve kira bedelinin fahiş bir şekilde artışını veya eksik kalışını engellemeye yönelik hükümler içerir.
TBK madde 344’te kira bedelinin artışına ilişkin şu esaslar yer alır:
- Kira artış oranı, sözleşmede belirtilmişse bu oran geçerli olur. Ancak bu oran, bir önceki yılın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını aşamaz.
- Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmemişse, mahkeme tarafından hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
- Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yeniden tespiti yapılabilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranı ile birlikte emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu da değerlendirir
Kira Tespit Davasının Amacı
Kira tespit davasının en temel amacı, kira bedelinin taraflar arasındaki sözleşmenin şartlarına ve mevcut piyasa koşullarına uygun şekilde düzenlenmesini sağlamaktır. Ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının yükselmesi ya da kira bedelinin uzun süre boyunca sabit kalması gibi durumlar, kira bedelinin piyasa değerinin gerisinde kalmasına neden olabilir. Bu durumda, özellikle kiraya veren taraf, mülkün gerçek değerine uygun bir kira bedeli elde etmek isteyebilir. Aynı şekilde, kira bedelinin fahiş miktarda arttığı durumlarda ise kiracı, kira bedelinin makul seviyelere çekilmesini talep edebilir. Bu nedenle kira tespit davaları, her iki tarafın da ekonomik ve hukuki menfaatlerini dengede tutmayı amaçlar.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası, kiralayan ile kiracı arasında ortaya çıkan kira bedelinin tespiti amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına veya sözleşme hükümlerine göre yeniden belirlenmesini sağlar. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu davanın açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır;
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gereklidir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi, ispat edilebilir nitelikte sözlü bir anlaşma da olabilir.
Yasal 5 Yıllık Süre
Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmese de kira tespit davası açılabilir. Ancak bu halde Mahkeme rayice göre değil TÜFE’ye göre kira bedelini tespit edecektir. Bu sebeple beş yıllık sürenin dolmasından sonra veya her beş yıllık dönemin sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
- Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler: Taraflar arasında kira bedeli artışı konusunda anlaşma yoksa, kira bedeli önceki yılın TÜFE oranını geçmeyecek şekilde artırılır.
- Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmeler: Beş yılın sonunda veya daha uzun süreli sözleşmelerde, kira bedeli TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.
Dava Açma Süresi
Kira tespit davası yeni kira dönemi başlamadan en geç 1 ay önce açılmalı veya bu tarihe kadar kiracıya ihtar çekilmelidir. Aksi halde tespit edilecek yeni kira bedeli, içinde olunan yılı değil daha sonraki yılı kapsar. Bu nedenle, dava süresinin doğru belirlenmesi tarafların hak kaybına uğramaması açısından son derece önemlidir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi:
Mahkeme, kira bedelini belirlerken şu kriterleri dikkate alır:
- TÜFE Oranı: Bir önceki yılın on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı.
- Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziksel özellikleri, konumu ve kullanım amacı.
- Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri.
- Hakkaniyet: Tarafların menfaatleri ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak adil kira bedeli mahkemece tespit edilir.
Kira Tespit Davası Nerede Açılır ?
- Yetkili Mahkeme: Kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu husus, taşınmazın hangi il ve ilçede olduğu dikkate alınarak belirlenir.
- Görevli Mahkeme: Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu şartlar sağlandığında, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi halde tespit edilecek kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Kira Tespit Davası Süreci
Mahkeme, piyasa şartlarına uygun kira bedelini belirlemek için bilirkişi raporuna başvurur. Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu bölge, fiziksel özellikler ve piyasa koşulları gibi unsurları dikkate alarak bir değerlendirme yapar. Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer kiraların piyasa değeri, taşınmazın fiziksel durumu, metrekaresi, yaşı ve enflasyon oranları da değerlendirmede dikkate alınır. Bu kapsamda bilirkişi tarafından rayiç kira bedeli tespit edilir.
Mahkeme, belirlediği kira bedelini gerekçeli kararla taraflara bildirir. Bu karar, davanın açıldığı tarihe göre değişiklik göstermek üzere içerisinde olunan kira döneminde veya sonraki dönemde yürürlük kazanır. Tarafların temyiz hakkı bulunmakla birlikte, kesinleşen karar yasal olarak uygulanır. Bu halde kiracı o zamana kadarki varsa kira farklarını kiraya verene ödemek zorunda kalır. Bu durumda kiraya veren bakiye kiralar için kiracıya karşı icra takibi başlatabilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer Ve Masrafı Nedir ?
Kira tespit davaları mahkemenin iş yoğunluğuna ve dosyanın detaylarına göre değişmekle birlikte ortalama yaklaşık 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır. Kira tespit davası masrafı, tespiti istenen kira ile güncel kira arasındaki farkın bir yıllık toplam tutarı üzerinden mahkemece hesaplanır. Kira tespit davası avukatlık ücreti de her avukat bakımından değişiklik gösterebilir, bu konuda genel bir ücret söylemek mümkün değildir.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu düzenlemeye göre, kira bedelinin tespiti gibi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddedecektir. Arabuluculuk aşamasında sonuç alınamaz ise dava sürecine geçilebilir.
Emsal Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2792 E. ve 2021/267 K.
Kararda, kira bedelinin tespiti davalarının kendine özgü yapısı nedeniyle, yargılama esnasında ıslah yoluyla başlangıçta talep edilen miktarın üzerinde bir artırımın mümkün olmadığını belirtmiştir. Kararda, kira bedelinin tespiti davalarının inşai davalara yakın bir niteliğe sahip olduğu ve bu davalarda talebin bölünemeyeceği vurgulanmıştır.
Yargıtay, 12.11.1979 tarihli ve 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı
Kararda, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kararların kesinleşmeden icra edilemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu karar, kira tespit davalarının kendine özgü niteliği gereği, yargılamanın istinaf veya temyiz yoluyla kesin hükme kavuşturulması gerektiğini ifade etmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/7941 E. ve 2014/9714 K.
Kararda, kira bedelinin tespitinde “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca, tarafların tüm delillerinin, özellikle emsal kira sözleşmelerinin asıllarının veya onaylı örneklerinin dosyaya sunulması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsallerinin tek tek incelenmesi, elde edilen verilerin somutlaştırılarak kira bedelinin belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/2245 E. ve 2018/5591 K.
Kararda, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmasa dahi, kira bedelinin tespitinin mümkün olduğunu belirtmiştir. Kararda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4508 E. ve 2018/11752 K.
Kararda, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespitinin istenemeyeceğini belirtmiştir. Ancak, beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu makalede Kira Tespit Davası konusunda müvekkillerimiz tarafından en sık sorulan sorular yanıtlanmıştır. Müvekkillerimiz tarafından sıkça sorulan sorular şunlardır;
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası nasıl açılır?
Kira tespit davası şartları nelerdir?
Kira tespit davası masrafları ne kadar?
Kira tespit davasında bilirkişi raporu nasıl hazırlanır?
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davası dilekçe örneği nasıl hazırlanır?
Kira tespit davası açma süresi nedir?
Kira tespit davası kararları nasıl uygulanır?
Kira tespit davasında mahkeme nasıl karar verir?
Kira tespit davası örnek hesaplama nasıl yapılır?
Kira tespit davasında zam oranı nasıl belirlenir?
Kira tespit davası hangi mahkemeye açılır?
Kira tespit davasında geriye dönük talep yapılabilir mi?
Kira tespit davası için gerekli belgeler nelerdir?
Kira tespit davasında kiracı hakları nelerdir?
Kira tespit davası avukat ücretleri ne kadar?
Kira tespit davasında karşı dava açılabilir mi?
Kira tespit davasında emsal kira nasıl belirlenir?
Kira tespit davasında itiraz süresi ne kadardır?
Kira tespit davası avukatı
Kira tespit davası danışmanlık hizmeti
Başakşehir kira avukatı
Küçükçekmece kira avukatı
Bakırköy kira avukatı
İstanbul kira avukatı
Sonuç
Kira tespit davaları, hem kiracılar hem de kiraya verenler için kira bedelinin adil ve güncel piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmesi açısından önem taşır. Bu süreçte hukuki prosedürlerin doğru bir şekilde yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehirde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.