T.B.K. MADDE 352 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihini takip eden 1 aylık yasal süre içerisinde icra takibi başlatılması halinde icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliyesi ve teslimine ilişkin bir tahliye emri gönderir. Kiracının tahliye emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Tahliye emrine süresinde itiraz edilmesi halinde kiraya veren tarafından İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde tahliye davası açılması gerekir. Kiracı tarafından İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde taşınmaz İcra Müdürlüğü tarafından tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
- Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Şekle Tabidir
Taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Burada adi yazılı şekilden bahsedilmektedir. Ayrıca noterden onaylama gibi şartlar söz konusu değildir. Ancak iki taraf da isterse bu taahhüt noterde yapılabilir. Noterde yapılan taahhüde kiracının itiraz etme imkanı oldukça kısıtlı olup itiraz halinde görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi olacaktır.
- Tahliye Taahhütnamesi Kiracı Tarafından Verilmelidir
Tahliye taahhütnamesi yalnızca kiracı, kiracılar birden fazla ise kiracıların tamamı veya özel yetkili vekilleri tarafından imzalanması halinde geçerli olacaktır.
- Tahliye Taahhütnamesinde Tahliye Tarihi Açıkça Belirtilmiş Olmalıdır
Gün ay yıl şeklinde yazılı olan veya taahhütnamedeki ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler geçerlidir. Örnek: 2022 Yılı Kurban Bayramı’nın 3. Günü şeklindeki ifade geçerli kabul edilir. Sözleşme süresini aşan taahhütler de geçerlidir. Örnek: 1 yıl süreli kira sözleşmesine binaen 3 yıl sonrası için taahhütte bulunulabilir. Taahhüdün verildiği tarihte tahliye tarihinin belirlenemez olması, tahliye tarihi sonradan belirlenebilir hale gelse bile geçerli sayılmayacaktır. Örnek: Evlendikten Bir Ay Sonra şeklindeki taahhütler geçerli sayılmayacaktır.
- Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesinin İmzalandığı Tarihten Sonra İmzalanmalıdır
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanması ve kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra imzalanmalıdır. Sözleşme süresi içerisindeki bir tarih için taahhütte bulunulabileceği gibi sözleşme süresinin uzadığı dönemler bakımından da taahhütte bulunulabilir. Kira sözleşmesinin imzalandığı gün ile aynı günde alınan taahhütname ise Yargıtay içtihatlarına göre sözleşmeyle birlikte alınmış olduğunun kabulü gerekip işbu taahhütname geçersiz olacaktır.
- Aile Konutu Olan Taşınmaza İlişkin Verilen Tahliye Taahhütnamesinde Eşin Rızası Aranır
Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. T.B.K. 349. maddesine göre de Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshi niteliğinde hukuki bir işlemdir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinde eşin açık rızası bulunmadıkça taahhütname geçersizdir.
Kiraya veren sıfatına birden fazla kişi sahip ise kiraya verenler taşınmazın paylı malikleri olması halinde paydaş çoğunluğu ile, elbirliği mülkiyetin mevcut olması halinde ise zorunlu dava arkadaşı olarak tüm malikler birlikte tahliye davası açabilir.
Taşınmazın 3. kişiye satılması halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacağından; eski malik döneminde verilen tahliye taahhüdü nedeniyle yeni malik de kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Kiracı sıfatına birden fazla kişi sahip ise taahhütnamede tüm kiracıların imzası bulunmalı ve tahliye davası tüm kiracılara karşı yöneltilmelidir. Kira sözleşmesinin başkasına devredildiği durumlarda ise eski kiracının vermiş olduğu taahhüt yeni kiracıyı bağlayacaktır. Kira sözleşmesinin miras yoluyla devredildiği durumlarda da miras bırakan kiracının vermiş olduğu taahhüt, mirasçıları bağlayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi adi yazılı olarak düzenlenmiş ise kiracı; kira sözleşmesine, tahliye taahhütnamesinin tanzim ve tahliye tarihlerine veya taahhütnamede yer alan imzaya itiraz etmemesi halinde görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir. Kira sözleşmesine, tahliye taahhütnamesinin tanzim ve tahliye tarihine veya taahhütnamede yer alan imzaya itiraz edilmesi halinde ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taahhütname noter onaylı ise yapılan itiraz fark etmeksizin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine yapılan itiraz akabinde açılacak davada davalı kiracı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilemez. Nitekim icra inkar tazminatı sadece para alacakları bakımından uygulanır. Öte yandan Tahliye Taahhütnamesi şarta bağlı düzenlenebilir. Burada önemli olan tahliye tarihinin belirli olmasıdır.