Kira sözleşmeleri, taşınmazın kiracı tarafından kullanılması karşılığında kiraya verenin belirli bir bedeli talep etme hakkını güvence altına alan bir hukuki ilişkidir. Ancak kira bedelinin zamanında ödenmemesi gibi durumlar, kiraya veren açısından ciddi sorunlara yol açabilir. Bu durumlarda, hukuk sistemi kiraya verenlere, kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsili için hukuki yollar sunmaktadır. Bunlardan en etkili olanı, tahliye talepli icra takibidir. Bu yazıda, tahliye talepli icra takibinin detayları, yasal süreçleri ve dikkat edilmesi gerekenleri ele alacağız.
1. Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir ?
Tahliye talepli icra takibi İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269 ve devamında düzenlenmiştir. Bu yasal düzenleme, kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kira sözleşmesine dayanarak kira borcunun tahsiline ve kiracıyı tahliye etmesine olanak tanır. Tahliye talepli icra takibi, yalnızca konut ve işyeri kiralarına ilişkin değildir; arsa, arazi gibi taşınmaz kiralarında da uygulanabilir. Ancak süreç, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri ile desteklenmiştir.
Bu takip türü, özellikle kiracı ile anlaşmazlık yaşayan mal sahiplerinin, hukuki yollara başvurarak taşınmazlarının kullanım hakkını yeniden kazanmalarını sağlayan etkili bir yöntemdir. Ancak, bu süreçte yasal sürelere ve prosedürlere dikkat edilmesi önemlidir. Tarafların haklarını korumak ve süreci doğru bir şekilde yürütmek adına hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti alınmalıdır.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci
A. İcra Takibinin Başlatılması
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin avukatı tarafından icra müdürlüğüne başvurularak tahliye talepli icra takibi başlatır. Bu süreçte takip talebinde temelde şu bilgiler yer almalıdır:
- Kiracının kimlik ve adres bilgileri,
- Kira sözleşmesine dair bilgiler (varsa yazılı sözleşme tarih ve detayları),
- Talep edilen kira bedeli ve hangi aylara ilişkin olduğu,
- Tahliye ve haciz talebi vs.
Yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da, sözlü kira ilişkisine dayanarak icra takibi başlatılabilir. İcra müdürlüğü, yazılı sözleşme sunulmasını zorunlu tutmaz; bu nedenle takip talebi için sözlü beyan yeterli olup öte yandan yazılı sözleşme olması karşı tarafın itiraz imkanlarını sınırlayacaktır.
B. Kiracıya Ödeme Emrinin Gönderilmesi
İcra müdürü, takip talebini aldıktan sonra, kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, temelde aşağıdaki hususları içerir:
- Borcun detayları ve miktarı,
- Kiracının, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkına sahip olduğu bilgisi,
- İtiraz edilmediği ve 30 gün içinde borç ödenmediği takdirde borcun kesinleşeceği ve hem haciz hem de tahliye işleminin başlatılacağı uyarısı.
7 gün içinde: Kiracı, borca itiraz edebilir. İtiraz edilmesi halinde takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir.
30 gün içinde: Kiracı, borcunu ödemez veya taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir ve bir yandan da alacağın tahsili için haciz işlemlerini yürütebilir.
3. Kiracının İtiraz Hakkı ve Hukuki Sonuçları
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca, kira ilişkisinin varlığına veya kira bedeline vs. itiraz edebilir. İtiraz, icra müdürlüğüne yazılı olarak yapılmalıdır. İtiraz, takibi durdurur ve kiraya verenin alacağının tahsili ile tahliye talebi için mahkemeye başvurmasını gerektirir. Uygulamada sıklıkla kiracının itirazını yanlış yapması ve avukatsız itiraz etmesi sebebiyle geçersiz itirazlar meydana gelmekte ve kiracıların da hak kaybı ortaya çıkmaktadır. Kiracının itirazı halinde, kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurur. Bu süreçte kira sözleşmesinin geçerliliği ve kira bedelinin ödenmediği hususları değerlendirilir. Mahkemece itiraz haksız görülürse kaldırılır ve tahliye kararı verilir.
4. Kiracı Borcu Ödemezse Ne Olur ?
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye işlemi için icra mahkemesine başvurabilir ve haciz işlemleri ile alacağının tahsilini sağlayabilir. Mahkeme, kira sözleşmesi ve delilleri inceleyerek tahliye kararı verir. Tahliye kararı, icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilir. Bu işlem sırasında, kolluk kuvvetleri de tahliye işleminin güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. Kira borcunun ödenmemesi durumunda yapılacaklar temelde bunlar olup detaylı bilgi için mutlaka bir kiracı tahliye avukatı ile sürecin takip edilmesi gerekir. Ayrıca kiraya veren ödeme emrinin kesinleşmesinin ardından icra müdürlüğüne başvurarak kiracının mal varlığına haciz konulmasını talep edebilir. Haczedilebilecek mallar şunlardır:
- Kiracının banka hesapları
- Kiracının Maaşı (Maaşın yalnızca belirli bir kısmı haczedilebilir)
- Kiracının Menkul ve gayrimenkul varlıkları
- Kiracının diğer gelir kaynakları vs.
5. Kiracı Borcu Öderse Ne Olur ?
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde borcunu öderse tahliye gerçekleşmez ve ayrıca hacizler de uygulanamaz. Ancak bu durum, ileride “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.
6. Sıkça Sorulan Sorular
Bu yazıda Kira Borcunun Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Tahliyesi konusunda sıkça sorulan sorular cevaplanmıştır. Bu konuda sıkça sorulan sorular şunlardır;
Kira borcunun ödenmemesi tahliye sebebi mi ?
Tahliye davası nasıl açılır ?
Kiracı tahliye şartları nedir ?
Kira borcu tahliye süreci nedir ?
Kira borcunu ödemeyen kiracı ne zaman tahliye edilir ?
Tahliye işlemleri ne kadar sürer ?
Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir ?
Kira ödenmediği takdirde yapılacaklar nedir ?
Tahliye davası masrafları nedir ?
Kira borcu nedeniyle tahliye prosedürü nedir ?
Kira tahliye avukatı
Kiracı tahliye süreci hukuki danışmanlık
Kira borcu tahliye avukatı
Tahliye davası avukatlık bürosu
Kira tahliye avukatı
7. Sonuç
Kira borcunun ödenmemesi durumunda, kiraya verenin haklarını koruyabilmesi için tahliye talepli icra takibi etkili bir hukuki yoldur. Ancak bu süreçte yasal prosedürlerin eksiksiz ve doğru bir şekilde yerine getirilmesi önemlidir. Kiraya verenin, süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alması tavsiye edilir. Bu kapsamlı süreç, hem alacağın tahsil edilmesi hem de kiracının tahliyesi için sistematik bir çözüm sunar. Ancak her somut olayın kendine özgü şartları dikkate alınmalı ve hukuki adımlar buna göre atılmalıdır. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehir ilçesinde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.