Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, mal sahipleri için ciddi problemler oluşturabilir. Bu gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2 uyarınca uygulanan iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir. Bu yol mal sahiplerine kiracının tahliyesi için etkili bir çözüm sunar. Öte yandan kiracılar bakımından da son derece önemli olan bu hukuki yolun doğru ve etkin kullanımı için gereken temel bilgiler bu makalede izah edilmiştir. Makalede 2 haklı ihtar kavramı, şartları, tahliye davası süreci ve tarafların hukuki hakları ele alınmıştır.
Kiracının iki haklı ihtar sebebiyle tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, bir kira dönemi içinde kiracıya iki defa yazılı ihtar gönderilmesi durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu hüküm, kiracının kira borcunu ödeme yükümülülüğünü yerine getirmemesi halinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkı tanır.
Kanun maddesi şu şekildedir: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
İki Haklı İhtar Nedir?
2 haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle mal sahibinin aynı kira yılı içinde 2 farklı ay için kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve bu ihtarların haklı bulunması durumudur. Bu durum, mal sahiplerine kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları
- Haklı Sebeplerin Varlığı
- Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi haklı bir ihtar sebebi sayılır. Ancak ihtar kiracıya henüz ulaşmadan önce kiracı ödeme yapmışsa bu durumda ihtar geçersiz kabul edilir. Kiracıya ihtar çekilirken bu duruma dikkat edilip ödeme yapılmadan ihtarname tebliğ edilmelidir.
- İhtarların Yazılı Olması
- İhtarların Noter aracılığıyla yazılı olarak yapılması gerekir. Noter ihtarları, hukuki süreçte delil olarak kullanılır. Noterden kiracıya ihtar çekilmesi için mutlaka Kira Hukuku alanında uzman bir Kira Avukatı tarafından ihtarnamenin hazırlanması gerekir. Aksi halde ihtarnamenin hukuka veya usulüe aykırı olması durumunda geri dönüşü olmayan hak kayıpları meydana gelebilir.
- İhtarların Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Aya İlişkin Olması
- İhtarların aynı kira yılı içinde 2 farklı aya ait kira borçları nedeniyle kiracıya gönderilmiş olması şarttır. Aynı aya ilişkin 2 ihtar bu şartı karşılamaz. Örneğin; ocak ve şubat ayları için 1 ihtar ve sonra mart ayı için 1 ihtar daha çekilebilir. Buna karşın şubat ayında hem ocak ayı hem de şubat ayı için ayrı ayrı 2 ihtar çekilemez.
- Tahliye Davasının Süresinde Açılması
- İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Süre geçirilirse dava hakkı kaybedilir. Kiraların yıllık peşin ödendiği durumlarda ise bu yola başvuru mümkün değildir. Nitekim 1 kira yılı içerisinde sadece 1 kez ödeme yapılacağı için 2 haklı ihtar gündeme gelmez. Tahliye davası süresi dikkatli takip edilmelidir. Uygulamada birçok dava süre sebebiyle reddedilmektedir.
Kiracıya İhtar Nasıl Gönderilir ?
- İhtar Metninin Hazırlanması
- Kira bedelinin ödenmediği ay, tutar ve ödeme tarihi belirtilerek kiracıya usulüne uygun şekilde kanuni sürenin verilmesi gerekir. Uygulamada Noterlerde bulunan örnek kiracı ihtarları sebebi ile bir çok mal sahibi hak kaybına uğramaktadır. Bu sebeple mutlaka Kira Hukuku alanında uzman bir Kira Avukatı ile ihtarnamenin hazırlanması ve tebliğ edilmesi gerekmektedir.
- Noter Aracılığıyla Gönderim
- İhtar, Noter kanalıyla kiracının adresine gönderilir. İhtarnamenin Noter ile tebliğ edilmesi, dava sürecindeki ispat açısından önemlidir. Öte yandan ihtara ilişkin tebligatın Tebligat Kanunu’na uygun olup olmadığı Noter tarafından kontrol edilmez. Bu sebeple tebligatın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği mutlaka bir Kira Avukatı ile teyit ve kontrol edilmelidir. Uygulamada sık sık usule uygun tebliğ edilmeyen tebligatlar sebebiyle tahliye davaları reddedilmektedir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Süreci
- Kiracıya İhtarların Gönderilmesi
- Aynı kira yılı içinde farklı aylara ait ödenmeyen kiralar için iki haklı ihtar kiracıya gönderilir.
- Tahliye Davası Açma Süresi
- İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
- Tahliye Davası Süreci
- Mahkeme ihtarların haklı olup olmadığını, usulüne uygunluğunu, tebligatın Tebligat Kanununa uygun tebliğ edilip edilmediğini ve kira borcunun mevcudiyetini inceler ve değerlendirir.
- Tahliye Kararı ve Kiracının Tahliye Süreci
- Şartların sağlandığı tespit edilirse mahkeme kiracının tahliyesine karar verir. Akabinde mal sahibinin avukatı tarafından mahkeme kararı ile icra takibi başlatılarak dava masrafları da kiracıya yansıtılmak üzere tahliye işlemleri yürütülür ve kiracı taşınmazdan tahliye edilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Hukuka Uygun Süreç Yönetimi
- İhtarların usulüne uygun yapılmaması, tebligatların Tebligat Kanunu’na aykırı tebliğ edilmesi veya dava açma süresinin geçirilmesi, tahliye talebinin reddine yol açar. Uygulamada mal sahiplerinin nadiren de olsa kendileri süreci yürütmeye çalışmakta ve avukat desteği almamakta Bu durumda gerek hukuki gerekse usuli anlamda yapılan hatalar sebebiyle açılan davaların yıllarca sürdüğü görülmektedir. Tahliye davası süresi ve kiracının tahliyesi süresi ile ilgili yaşanan en önemli sorunlar bu sebepten kaynaklanmaktadır. Bu kapsamda avukat tarafından takip edilmeyen süreçler genellikle aleyhe sonuçlanmaktadır.
- Delillerin ve Dava Dilekçesinin Eksiksiz Olması
- Noter ihtarları, ihtarnamenin tebliğ şerhi, kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları gibi belgelerin eksiksiz hazırlanması, dava dilekçesinin usule ve hukuka uygun düzenlenmesi son derece önemlidir. Uygulamada örnek tahliye davası dilekçesi ile açılmış olan neredeyse tüm davaların reddedildiği görülmektedir. Nitekim her olay kendine özgü bir hukuki süreç ve yasal prosedür gerektirir. Sürecin Kira Hukuku alanında uzman bir Kira Avukat desteği olmadan yürütülmesi ve avukatsız tahliye davası açılması son derece riskli ve maliyetli sonuçlar doğurur.
Tahliye Davasında Arabulucu Zorunlu Mu ?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle, 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde, dava usulden reddedilir. Bu kapsamda mal sahibinin avukatı tarafından önce arabuluculuk başvurusu yapılıp daha sonra anlaşma sağlanamazsa dava açılmalıdır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesi hazırlanırken, bu hususlara dikkat edilmelidir. Aksi halde dava usulden reddedilebilir ve yargılama süreci uzayabilir.
Tahliye Davasının Süresi ve Masrafları
Tahliye davaları, mahkemelerin iş yüküne, tarafların tutumuna ve avukatın iş takibine bağlı olarak genellikle 6 ile 12 ay arasında sonuçlanmaktadır. Dava masrafları ise, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan harçlar ve diğer yargılama giderlerinden oluşur. Tahliye davası avukatlık ücreti de tamamen dosyanın kapsamına göre değişiklik göstermektedir. Tahliye davası ne kadar sürer ? ve Tahliye davası masrafı nedir ? vs. sorulara bu şekilde cevap verilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu makalede İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracının Tahliyesi konusunda müvekkillerimiz tarafından en sık sorulan sorular yanıtlanmıştır. Müvekkillerimiz tarafından sıkça sorulan sorular şunlardır;
Kiracı nasıl tahliye edilir ?
Kiracının iki haklı ihtarla tahliyesi nasıl yapılır ?
İki haklı ihtar ile tahliye şartları nedir ?
Kiracı haklı ihtar sebebiyle tahliye olur mu ?
Haklı ihtar ne demek ?
İki haklı ihtar nedir ?
Tahliye davası avukatı önemi nedir ?
Kiracıya iki haklı ihtar nasıl gönderilir ?
İki haklı ihtarla tahliye süresi nedir ?
İki haklı ihtar sonrası ne yapılmalı ?
Haklı ihtar sebepleri nelerdir ?
Tahliye davası ne kadar sürer ?
Tahliye işlemleri nasıl yapılır ?
Sonuç
Kiracının iki haklı ihtar sebebiyle tahliyesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hukuki uyuşmazlıklara yol açabilecek son derece sık gündeme gelen önemli bir konudur. Bu sürecin başarıyla yürtülebilmesi için kanunda belirtilen şartların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi ve yargılama aşamasında etkili bir avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi önem arz etmektedir. Tahliye davaları, hem kiraya verenin hem de kiracının hukuki haklarını temin etmek için en dikkatli ele alınması gereken dava türlerindendir. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehir ilçesinde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.