Kira Hukuku 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiştir. TBK’nın 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzatılmış sayılır. Uzama süresi toplamda 10 yılı bulduğunda kiraya veren on yıllık uzama süresinin bitiminden sonra, daha sonraki uzama yıllarının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarda bulunmak şartıyla, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
1. 10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır ?
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren sözleşme süresi ve ardından gelen uzama yılları dikkate alınıp on yıllık uzama süresi hesaplanır. Örneğin 01.01.2012 tarihinde başlayan 1 yıl süreli kira sözleşmesi 01.01.2013 tarihinde sonlanır, kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilmediğinde her yıl kendiliğinden uzayarak 01.01.2023 tarihinde on yıllık uzama süresi tamamlanır. Bu tarihten sonraki her kira döneminin sonu için kiraya verenin ihtar süresine uymak şartıyla tahliye talep etme hakkı mevcuttur. Bu örnekte en erken 01.01.2024 tarihi için bu tarihten en geç 3 ay önce ihtarda bulunmak şartıyla tahliye talep edilebilir.
2. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle İhtarname (Fesih Bildirimi)
Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak ihtarda (bildirimde) bulunabilir. Bu bildirim, sözleşmenin feshedileceği ve kiracının tahliyesinin gerektiği ihtarını içerir mahiyette olmalıdır. İhtarname yazılı olarak Noter huzurunda kiracıya gönderilmelidir. İhtarnamenin hukuka ve usule uygun olması için mutlaka Kira Hukuku alanında uzman bir Kira Avukatı ile hazırlanması ve Noter aracılığıyla kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Örneğin 01.01.2023 tarihinde on yıllık uzama süresi bitiyor ise takip eden ilk kira yılı olan 01.01.2024 tarihinden 3 ay önce ihtarname kiracıya tebliğ edilmelidir.
3. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye Davası Süreci
Sözleşmede yazılı olan kira süresinin bitmesi, akabinde 10 yıllık uzama süresinin bitmesi ve daha sonra bildirim süresine uyulması ile birlikte kiracının belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Kiracı tahliye etmezse kiraya veren hukuki yollara başvurabilir. Bu durumda kiraya veren, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
4. Tahliye Davası Süresi, Masrafı, Avukatlık Ücreti
Tahliye davasının süresi mahkemenin dosya yoğunluğuna göre değişiklik gösterir. Genellikle Tahliye davası 1 yıl içerisinde sonuçlanır. Tahliye davasının masrafı yıllık kira bedeline göre hesaplanır, kira bedeline göre dava masrafları ve harçları değişiklik gösterir. Tahliye davası avukat ücreti de her avukat tarafından kendi emeğinin karşılığında belirlenir. Bu hususta genel bir ücret beyan etmek doğru olmayacaktır.
5. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale gelmiştir. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması şarttır. Arabuluculuk sürecinde sonuç alınamaması halinde ise kiraya veren tarafından kanuni sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabilir ve kiracının tahliyesi mahkemeden talep edilebilir.
6. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Şartları
- İhtarname: Kiraya verenin fesih bildirimini yazılı olarak ve yasal süresi içinde yapması zorunludur. İhtarname kiracının eline en az sözleşmenin bitiminden 3 ay önce ulaşmalıdır. İspat açısından, İhtarnamenin süresi içinde Noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. İhtar süresine uyulmaması hak kaybına yol açacaktır.
- Tahliye Davası Süreci: Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Arabuluculuk başvurusunun ve dava sürecinin kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir. Uygulamada örnek tahliye davası dilekçesi adı altında hazır dilekçeler ile açılan davalar sebebiyle tahliye davalarının yıllarca sürdüğü ve sonucunda da reddedildiği görülmektedir. Bu sebeple hukuki danışmanlık almadan sürecin yürütülmesi son derece riskli ve yanlıştır.
- Mahkeme Kararı ve Uygulama: Mahkeme, tarafların avukatlarının beyanlarını ve delilleri değerlendirip karar verir. Mahkeme tarafından tahliye kararı verilmesi durumunda kararın ardından kiracı taşınmazı tahliye etmelidir. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse bu durumda icra dairesi aracılığı ile tahliye işlemleri gerçekleştirilir.
7. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Konusunda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Sürelerin Takibi: Kiraya verenin, fesih ve tahliye için gereken süreleri takip etmesi büyük önem taşır. 10 yıllık uzama süresinin bitimi ve 3 aylık bildirim süresi gibi hak düşürücü süreler kaçırılmamalıdır. Bu tarihler kaçırıldığında, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar ve tahliye süreci ertelenir.
- Kiracıya İhtarname Gönderilmesi: Fesih bildiriminde usulüne uygun hareket edilmelidir. Yazılı bildirim zorunludur ve bildirim Noter aracılığıyla yapılmalıdır. İhtarnamenin avukat aracılığı ile hazırlanması usule aykırılıkların ve hak kayıplarının önüne geçecektir. Nitekim ihtarın hazırlanması yeterli olmayıp Tebligat Kanuna uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir.
- Arabuluculuk Süreci: Tahliye davası açılmadan önce Arabulucu başvurusunda bulunulup arabuluculuk neticesinde sonuç alınamazsa dava sürecine geçilmelidir. Arabulucu tarafları bir araya getirip toplantı yaparak anlaşma ihtimalini istişare eder. Tarafların avukatı mevcut olması halinde ise toplantı avukatlar arasında yapılır. Anlaşma sağlanamaz ise bu durumda dava sürecine geçilir. Uygulamada avukatsız arabulucu başvurusu yapılması sebebiyle çoğu arabuluculuk süreci usule aykırı tamamlanmakta ve davanın reddine sebep olmaktadır.
- Tahliye Davasında Kiracının Hakları: Kiracı, dava sürecinde 10 yıllık uzama süresinin dolmadığını veya süre dolmuş olsa da ihtar ve dava sürecinin usulüne uygun yürütülmediğini iddia edebilir. İddiaların ispatı halinde dava reddedilir. Bu sebeple gerek kiracının gerekse kiraya verenin hukuki danışmanlık alması son derece önemlidir.
8. Tahliye Davası Avukatı – Kira Hukuku Avukatı – Hukuki Danışmanlık
10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye davaları belirli hukuki şartların yerine getirilmesi durumunda olumlu sonuç doğurur. Fesih bildiriminin usule uygun yapılmaması, davanın süresinde açılmaması veya dava dilekçesinin usule ve hukuka aykırı olması sebebiyle birçok tahliye davası reddedilmektedir. Kiracı, tahliye talebine itiraz edip davanın uzamasına ve hatta geçerli bir hukuki sebeple itiraz edilmesi halinde davanın reddine de neden olabilir. Tahliye davalarının taraflar için yıpratıcı bir süreç olmaması için, hem kiraya veren hem de kiracının hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti alarak her aşamada doğru adımları atmaları son derece zaruridir. Fesih bildiriminin zamanında ve usulüne uygun yapılması, sözleşmenin niteliğinin doğru şekilde belirlenmesi, tahliye davasının yakınen takip edilmesi ve tahliye sürecinde ortaya çıkabilecek sorunların önceden öngörülüp gerekli tedbirlerin alınması sürecin sorunsuz şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
9. Emsal Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/1437 E., 2017/793 K., 06.02.2017 tarihli karar
Taraflar arasında 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından, sözleşme on yıllık uzama süresi sonunda 01.12.2010 tarihinde sona ermiştir. Kiraya veren, 25.07.2014 tarihinde fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirmiştir. Mahkeme, fesih bildiriminin süresinde yapıldığını ve kira sözleşmesinin sona erdiğini belirterek, kiralananın tahliyesine karar vermiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/5805 E., 2015/8411 K., 28.01.2016 tarihli karar
Taraflar arasında 01.10.2001 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşme süresi 01.10.2004 tarihinde sona ermiş ve on yıllık uzama süresi 01.10.2014 tarihinde tamamlanmıştır. Kiraya veren, fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirmiştir. Mahkeme, fesih bildiriminin süresinde yapıldığını ve kira sözleşmesinin sona erdiğini belirterek, kiralananın tahliyesine karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7129 E., 2017/17713 K., 06.02.2017 tarihli karar
Taraflar arasında 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolduğunu belirterek tahliye talebinde bulunmuştur. Mahkeme, fesih bildiriminin süresinde yapıldığını ve kira sözleşmesinin sona erdiğini belirterek, kiralananın tahliyesine karar vermiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/458 E., 2021/614 K., 25.05.2021 tarihli karar
Bu kararda, taraflar arasında 01.12.1994 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı, on yıllık uzama süresinin dolduğunu ve kiracının tahliyesini talep etmiştir. Mahkeme, kira sözleşmesinin süresini ve uzama yıllarını değerlendirerek, on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığını incelemiştir. Sonuç olarak, on yıllık uzama süresinin dolduğu ve kiraya verenin fesih hakkını usulüne uygun kullandığı tespit edilmiştir. Bu karar, kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda, gerekli bildirim şartlarına uyması halinde, kira sözleşmesini feshedebileceğini ve kiracının tahliyesini talep edebileceğini göstermektedir.
10. Sıkça Sorulan Sorular
Bu makalede 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Kiracının Tahliyesi konusunda müvekkillerimiz tarafından en sık sorulan sorular yanıtlanmıştır. Müvekkillerimiz tarafından sıkça sorulan sorular şunlardır;
10 yıllık uzama nedir ?
Tahliye davası nasıl açılır ?
Tahliye davası süresi nedir ?
Tahliye davası nerede açılır ?
Tahliye davası ne kadar sürer ?
Tahliye davası ihtar süresi nedir ?
Tahliye davası avukat ücreti nedir ?
Tahliye davası masrafı ne kadardır ?
Tahliiye davası reddedilirse ne olur ?
Tahliye davalarında zaman aşımı nedir ?
10 yıllık kira sonrası tahliye şartları nedir ?
10 yıllık uzama sonrası kiracının hakları nedir ?
10 yıllık uzama sonrası ev sahibinin hakları nedir ?
Tahliye davası avukatı
Başakşehir tahliye davası avukatı
Küçükçekmece tahliye davası avukatı
Bakırköy tahliye davası avukatı
İstanbul tahliye davası avukatı
11. Sonuç
On yıllık kira uzama süresi dolduğunda kiraya veren hukuki şartlara uygun hareket edip kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak sürecin her aşamasında dikkatli olunup yasal prosedürlere uyulmalıdır. Tahliye sürecinin sorunsuz şekilde tamamlanması, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, süreci yasal çerçevede ve profesyonel bir şekilde yürütmek gerekmektedir. Uygulamada sık sık yıllarca süren ve netice alınamayan tahliye davaları görüldüğü gibi, tahliye şartları yerine getirilmemesine karşın verilmiş olan tahliye kararları ile de karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda Tahliye davası sonucunda geri dönüşü olmayan zararlar ile karşılaşmamak için mutlaka Kira Hukuku alanında uzman bir Kira Avukatı tarafından sürecin yürütülmesi ve hukuki danışmanlık alınması gerekmektedir. Detaylı bilgi için İstanbul Başakşehirde bulunan Sarıgül Hukuk Bürosu – Avukat Doğukan Sarıgül ile iletişime geçebilirsiniz.